דירת מגורים טרם הנישואין

דירת מגורים שהיתה בבעלות אחד מבני הזוג טרם הנישואין – מה דינה בעת הגירושין?

לאחרונה קבע ביהמ"ש העליון כי לאישה יש זכויות בדירת מגורים שהבעל הביא עמו לקשר הנישואין, על אף שנרכשה על ידו טרם הנישואין ממקורותיו שלו בלבד.

פסק דין זה התקבל לאחר שביהמ"ש לענייני משפחה קבע שלאישה זכויות בדירת הבעל טרם נישואיו, ביהמ"ש המחוזי, מנגד, בערעור שהגיש הבעל, הפך את ההחלטה וקבע שלאישה אין זכויות בדירת הבעל ואילו ביהמ"ש העליון הפך את החלטת ביהמ"ש המחוזי וקבע כקביעת ביהמ"ש לענייני משפחה (כאשר דעת השופטים בביהמ"ש העליון היתה חלוקה והתוצאה נקבעה בדעת רוב). השתלשלות סבוכה זו מלמדת יותר מכל, עד כמה מדובר בסוגיה מורכבת, אשר ברובה נתונה לשיקול דעת שיפוטי ומצויה "בשטח האפור" של  חלוקת הרכוש אגב גירושין.

דווקא לאור היעדר הוודאות בענין זה, חשוב לשקול היטב, טרם כניסה לקשר זוגי ארוך טווח, באיזה אופן יש להבטיח את הזכויות בדירת המגורים, ככל שמי מן הצדדים מגיע לקשר כשיש בבעלותו דירה.

באופן עקרוני, חוק יחסי ממון בין בני זוג קובע, כי בעת הגירושין לא יכללו באיזון הרכושי בין בני הזוג זכויות ורכוש, אשר מקורם מלפני הנישואין. בהתאם להוראת חוק זו, הרי שדירה שמקורה טרם הנישואין אינה ברת חלוקה. עם זאת, בפסיקת בתי המשפט כבר נקבע למרות הוראת חוק זו, כי לדירת מגורים יש מעמד משפטי מיוחד, בהיותה לב לבו של התא המשפחתי וביחס אליה ניתן גם ניתן לבסס שיתוף במרוצת חיי הנישואין.

הדברים יכולים להיות מורכבים אף יותר, כאשר מדובר בדירה שעליה רובצת משכנתא ובני הזוג משלמים במהלך חיי הנישואין את המשכנתא (כאשר תשלומים אלה, מתוך כספי ההשתכרות של בני הזוג נחשבים לכספים משותפים) או כאשר נעשות השקעות אחרות בדירה ממקורות משותפים, דוגמת שיפוץ, הרחבה, בנייה וכיוצ"ב. בנסיבות אלה, הטענה בדבר כוונת שיתוף מתחזקת, לנוכח השקעת משאבים משותפים בנכס אשר במקור לא היה משותף.

חשוב לסייג ולומר שהמחלוקת מתעוררת רק כאשר הדירה נותרת רשומה על שם בן הזוג שהביא עמו את הדירה, שכן במצב שבו נרשמות הזכויות בדירה על שם שני בני הזוג (דהיינו – בן הזוג בעל הדירה במקור מעביר מחצית מן הזכויות לטובת בן זוגו), הרי שמדובר בהקנייה בפועל של הזכויות, ולא ניתן לחזור לאחור, אלא בנסיבות חריגות ביותר.

בפסק הדין שניתן לאחרונה, קובע בית המשפט העליון כי על מנת שיוקנו זכויות לבן זוג בדירת מגורים שהביא הצד השני לקשר ומקורה טרם הנישואין, על בן הזוג המבקש להכיר בזכויותיו להוכיח – מעבר לקיומם של חיי נישואין משותפים וממושכים, שהינם תנאי בסיסי כמעט בכל המקרים – "דבר מה נוסף" שיעיד על כוונה לשתפו בבעלות באותו הנכס. במרבית המקרים בהם קיבלו בתי המשפט את טענת השיתוף, הוכח אותו "דבר מה נוסף" באמצעות "השקעה כספית רצינית שאינה בטלה בשישים", דוגמת שיפוץ נרחב שערכו בני הזוג בדירת המגורים מתוך כספיהם המשותפים או תשלומי משכנתא ממושכים. עוד נקבע, כי את אותו "דבר מה נוסף" ניתן להסיק גם מהבטחות וממצגים אקטיביים שהציג צד אחד בפני השני, לדוג' הבטחה כי הדירה תימכר ותמורתה תשמש לרכישת דירת מגורים משותפת.

יצוין, כי קיימות פסיקות רבות וסותרות בנושא זה, בין היתר, נוכח העובדה שלא ניתן לקבוע בענין זה מראש כללים שיתאמו לכל האפשרויות שמזמנת המציאות האנושית ומכאן שכל מקרה נבחן לגופו על יסוד נסיבותיו המיוחדות.

עולה אם כן השאלה, כיצד על בן זוג שברשותו דירה לנהוג בעת כניסתו לקשר זוגי ארוך טווח?

במצב זה מומלץ לעגן את היחסים הרכושיים בין בני הזוג באמצעות הסכם ממון. עריכתו של הסכם ממון מהווה פתרון פשוט למניעת דיונים עתידיים ומחלוקות, שכן הוא כולל את רצונם הסובייקטיבי של הצדדים בנוגע לדירה ולרכושם, כפי שיצבר במהלך הנישואין, ואינו מותיר מקום לפרשנות עתידית. במסגרת הסכם ממון ניתן לקבוע שורה של אפשרויות, החל מקביעה גורפת כי לא יחול כל שיתוף בדירה בכל נסיבות שהן וכלה בהסדרים גמישים יותר, שיקבעו שיתוף מדורג בדירה (הכוונה לצבירת זכויות הדרגתית עם התבססות הקשר לאורך השנים). כאשר מדובר בדירה שחלים עליה תשלומי משכנתא המשולמים בפועל מן ההשתכרות השוטפת של בני הזוג ומבקשים לקבוע בהסכם ממון שלא יחול שיתוף בדירה, מקובל להורות שבן הזוג שאינו בעלים של הדירה יהיה זכאי לכל הפחות להחזר מחצית תשלומי המשכנתא ששולמו לאורך השנים (בצירוף הפרשי הצמדה לשמירת ערכו הריאלי של הכסף). הסדר דומה ראוי להחיל מראש גם ביחס לסכום משותף שיושקע בשיפוץ.

מהם האינטרסים של בן הזוג אשר אינו בעליה של הדירה?

כנגד האינטרס של בן הזוג שהינו הבעלים של הדירה, להחריג אותה במסגרת הסכם ממון מגדר השיתוף במצב של גירושין, לבן הזוג השני יש אינטרס להבטיח זכויות מסוימות בדירה עבורו, על מנת למנוע קיפוח שיכול להיווצר ככל שהנישואין יהיו ממושכים. למה הכוונה? דמו סיטואציה שבה גבר מגיע לנישואין עם דירה בבעלותו ובני הזוג עורכים הסכם ממון הקובע שבדירה לא יחול כל שיתוף. היה ובני הזוג מתגרשים לאחר 25 שנה ולא צברו רכוש בעל משמעות, הרי שהבעל נותר עם הדירה והאישה יוצאת מקשר הנישואין ללא קורת גג לראשה ואף ללא מחצית שווי דירה (כפי שצוברים מרבית הזוגות במשך נישואין כה ארוכים). נוצר מצב שנוכח קיומה של דירה, בני הזוג חיים ברמת חיים גבוהה יותר, לא חוסכים כספים לצרכי משכנתא וכו' ובהגיעם לגיל בוגר יחסית, לא בססו לעצמם עתודה כלכלית מספקת. כך, ניזוק הצד החלש יותר כלכלית, שכן להבדיל מבן זוגו – בעל הדירה המבטיחה קורת גג לראשו, הוא חסר ביטחון כלכלי דומה.

הפתרון למציאות בעייתית זו יכול לבוא לידי ביטוי בקביעת שיתוף מדורג לאורך השנים או (ככל שאין הסכמה לקבוע כל שיתוף בדירה) להגדיר מנגנון מחייב של חסכון חודשי קבוע על מנת לרכוש דירה משותפת (בנוסף לזו הקיימת לבן הזוג בלבד), כאשר דמי השכירות שיתקבלו עבורה ישלמו את המשכנתא וכך לפחות יצברו בני הזוג (לרבות בן הזוג החלש) רכוש כלשהו במרוצת השנים. ניתן עוד לקבוע שדירה זו תחולק באופן שיעדיף את בן הזוג נטול הרכוש הנוסף.

כמשפט סיכום ניתן לומר שלשני בני הזוג בנסיבות שתוארו, יש אינטרס לערוך הסכם ממון. הן לבן הזוג המגיע עם הדירה והן לבן הזוג שאין לו זכויות בדירה, ראשית על מנת להגדיר מראש את ההסכמות הנוגעות לדירה, למניעת מחלוקות עתידיות, ושנית על מנת לשמור מחד על זכויות הצד בעל הדירה, ומנגד להבטיח מנגנון שימנע קיפוח לא ראוי של הצד השני.